Vaste rechtspraak [1] is dat er bij een overeengekomen financieringsvoorbehoud bij de aankoop van onroerende zaken er door de koper tijdig een beroep daarop gedaan moet worden en dat hij een inspanningsverplichting heeft om de financiering van de aankoop rond te krijgen. Hij moet het beroep op het voorbehoud met één of meer afwijzingen [2] onderbouwen. Maar desgevraagd moet hij ook de achterliggende stukken aan de verkoper kunnen tonen, zodat die kan controleren of de koper wel voldaan heeft aan zijn inspanningsverplichting, de zogenaamde documentatieplicht.
In een tussenuitspraak van 9 januari 2019 en een einduitspraak van 29 juni 2019 heeft de rechtbank Noord-Nederland in een bijzondere zaak van aan/verkoop van een kapitale zeilboerderij in Friesland een oordeel gegeven over de vraag of er door de koper een tijdig beroep was gedaan op het voorbehoud van financiering. In het ongepubliceerde tussenvonnis van 9 januari 2019 overwoog de rechtbank:
In artikel 16.1 koopovereenkomst staat vermeld dat de termijn voor Koersvast [3] voor ontbinding van de overeenkomst op grond van het financieringsvoorbehoud eindigt op 26 september 2017. Echter, uit de stelling van Koersvast en [verkoper] leidt de rechtbank af dat zij beiden ervan uitgingen dat het financieringsvoorbehoud op 29 september 2017 zou aflopen. Verkoper heeft ter comparitie aangevoerd, dat ook hij de datum van 29 september 2017 in zijn hoofd had. Pas nadat [verkoper] na overleg met Koersvast van de notaris hoorde dat de termijn ten aanzien van het financieringsvoorbehoud volgens de koopovereenkomst op 26 september 2017 was geëindigd, heeft hij Koersvast daarmee geconfronteerd. De rechtbank is van oordeel dat Koersvast onder die omstandigheden redelijkerwijs er op heeft mogen vertrouwen dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet was verstreken
1-0 voor Koersvast derhalve. Echter, de vraag die daarmee nog niet beantwoord was, of Koersvast haar volgens de rechtbank wel op de formeel juiste wijze had gedaan en het beroep ook voldoende had onderbouwd (gedocumenteerd). Daarbij moet wel opgemerkt worden dat dat een kleine overschrijding van de termijn voor het aanleveren van de documentatie (de afwijzingen van de financiers) vaak door de rechterlijke macht met de mantel der liefde bedekt wordt. Desgevraagd moet de koper die zich op het voorbehoud beroept, ook kunnen laten zien op grond van welke financiële gegeven de financieringsaanvraag is afgewezen.
De rechtbank stelde Koersvast daarom in de gelegenheid aan te geven hoe zij dat verder gedaan had. De verkoper stelde namelijk dat het beroep op het voorbehoud van financiering bij aangetekende brief had moeten geschieden. In de einduitspraak, waarbij de vordering van de koper tot betaling van de 10% boete werd afgewezen, oordeelde de rechtbank echter:
3.5. [A] heeft dus geen belang bij een beroep op dit vormvoorschrift.
3.6.Wat betreft de documentatieplicht geldt het volgende. Partijen zijn het blijkens hun stellingen erover eens dat de documentatieplicht ertoe diende om [A] in staat te stellen te kunnen beoordelen of terecht en niet lichtvaardig een beroep op het financieringsvoorbehoud werd gedaan en dus of Koersvast aan haar inspanningsverplichting tot het verkrijgen van financiering had voldaan.
3.7.Het was partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst duidelijk dat Koersvast financiering nodig had voor de betaling van de koopprijs. Om die reden is het financieringsvoorbehoud opgenomen. Credion, de tussenpersoon van Koersvast, heeft aan [D] , directeur van Koersvast, in de vroege ochtend van 28 september 2017 per e-mail meegedeeld:
‘Wij hebben voor Koersvast bij diverse partijen een financieringsaanvraag ingediend voor de aankoop van de groepsaccommodatie Nijhuizum 9 te Nijhuizum, waaronder:
-een 2-tal banken: ABN-Amro en Rabobank
-private investeerder
-financieringsmaatschappij
Om hun moverende redenen hebben partijen de aanvraag niet gehonoreerd’
Vervolgens heeft [D] dezelfde dag met [A] gesproken. Daarbij is ook het financieringsvoorbehoud en dus de financiering ter sprake gekomen. Dat ligt voor de hand, gelet op de e-mail die [D] van Credion had ontvangen. Het moet [A] in dat gesprek duidelijk zijn geweest dat de financiering nog steeds een probleem was. Hij verkeerde immers evenals [D] in de veronderstelling dat de termijn van het financieringsvoorbehoud afliep op 29 september 2017 en hij heeft [D] meegedeeld dat hij geen uitstel wilde verlenen. Het spreken over uitstel was alleen relevant als de financiering nog niet rond was. Na het gesprek werd het partijen duidelijk dat volgens de tekst van de koopovereenkomst het financieringsvoorbehoud uiterlijk op 27 september 2017 had moeten worden ingeroepen. Koersvast heeft toen nog onverwijld, op dezelfde dag een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan.
3.8.Uit het voorgaande blijkt dat Koersvast haar probleem met de financiering aan [A] heeft gepresenteerd en dat dit probleem op de een of andere wijze in het overleg tussen partijen is betrokken. Uit niets blijkt dat [A] op dat moment aan Koersvast kenbaar heeft gemaakt dat hij eraan twijfelde of Koersvast daadwerkelijk de financiering niet kon krijgen. Toen Koersvast kort na het gesprek het beroep op het financieringsvoorbehoud deed, heeft [A] evenmin twijfel daarover geuit en ook geen bewijsstukken gevraagd. Onder deze omstandigheden heeft Koersvast redelijkerwijs mogen aannemen dat [A] op dat moment geen belang had bij of hechtte aan (verdere) documentatie. [A] kan dan niet achteraf met succes de rechtsgeldigheid van het beroep op het financieringsvoorbehoud betwisten op grond van het enkele feit dat op dat moment (verdere) documentatie ontbrak.
[…]
3.10.De conclusie is dat het beroep van Koersvast op het financieringsvoorbehoud naar het oordeel van de rechtbank effect heeft gehad. Daarmee is de koopovereenkomst ontbonden. De rechtbank zal de vorderingen van [A] om die reden afwijzen.
De conclusie is derhalve dat als beide partijen tot kort na het verstrijken van het voorbehoud van financiering er van uitgaan dat het voorbehoud nog niet verstreken is, de koper daarop mag vertrouwen en de verkoper daar niet later op mag terugkomen. Verder mag een beroep op het voorbehoud van financiering door de koper ook per mail gedaan, worden, maar het risico dat de ontvangst bij gewone brief of mail verkeerd gaat, ligt wel bij de koper/verzender. Bovendien dient de koper het beroep op het voorbehoud van financiering direct of in elk geval kort daarna te onderbouwen middels documentatie (lees een afwijzing van de verstrekker van de financiering).
Wil de verkoper het beroep op het voorbehoud door de koper niet honoreren, dan is het vanuit het standpunt van de verkoper verstandig om de koper te vragen alle financiële gegevens, die ten grondslag liggen aan afwijzing van de financieringsaanvraag, te overleggen. De verkoper kan dan controleren of de koper wel voldoende gedaan heeft om de financiering te verkrijgen. Heeft hij bijvoorbeeld het salaris van zijn echtgenote wel doorgegeven of iets dergelijks. Weigert de koper die informatie te verstrekken, dan hoeft de verkoper dat beroep op het voorbehoud voor de koper sowieso niet te accepteren. Vraagt hij die stukken echter niet op bij de koper en beroept hij zich gedurende lange tijd alleen (achteraf ten onrechte) op het enkele feit dat er door de koper geen tijdig beroep op het financieringsvoorbehoud was gedaan, dan verspeelt hij het recht om later alsnog ter discussie te stellen of de koper wel voldoende inspanningen heeft verricht om de financiering te verkrijgen.
[1] En het staat ook gewoon in de NVM modelovereenkomsten.
[2] Vroeger waren het volgens de modelovereenkomsten 3, daarna 2 en thans nog 1.
[3] Naamsvermelding op uitdrukkelijk verzoek van Koersvast.
