Cliënt, een agrariër, pacht al geruime tijd van de protestantse gemeente vier percelen totaal groot 6.77.20 ha, tegen een pachtprijs van € 4.702,41. Hij heeft zelf eigendom een boerderij met gebouwen en erf in eigendom. Het totale areaal dat hij in gebruik heeft is ongeveer 7,5 ha. Op de percelen worden pootaardappelen en tarwe geteeld en in het verleden ook uien. Cliënt werkt samen met een andere collega landbouwer, die werkzaamheden op het gepachte verricht.
“Grootte van het bedrijf (in ha.) 2014 2013, in eigendom 1.06 1.06, Gepacht 6.50 6.50, Verpacht 4.11 -2.11, Bedrijfsoppervlakte 3.45 5.45”.
In deze jaarrekening is ook vermeld dat in 2013 € 4.880 aan pacht is ontvangen en in 2014 € 8.675.
Ontbinding gevorderd op grond van niet bedrijfsmatig agrarisch gebruik en verboden onderverpachting
Bij brief van 17 december 2015 heeft de protestantse gemeente, de verpachter, echter aan cliënt bericht dat hij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen op grond waarvan de protestantse gemeente gerechtigd is de ontbinding van de pachtovereenkomst te vorderen. De protestantse gemeente heeft aangevoerd dat er geen sprake meer is van bedrijfsmatig agrarisch gebruik èn verboden onderverpachting. De pachtkamer van de rechtbank heeft de ontbinding van de pacht op beide gronden toegewezen. Tegen die uitspraak is hoger beroep ingesteld en heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (het zogenaamde pachthof) op 11 juli 2017 een tussenarrest gewezen. Het pachthof overweegt:
Bedrijfsmatig agrarisch gebruik voldoende in dit geval?
Gelet op jaarrekening 2014 had cliënt in 2013 5,45 ha in gebruik en in 2014 3,45 ha. Volgens de gecombineerde opgaven was het in die jaren nog minder. Voor een akkerbouwbedrijf is dat bepaald weinig zodat het vermoeden gerechtvaardigd is dat geen sprake (meer) is van bedrijfsmatige landbouw. Ook indien moet worden aangenomen dat cliënt het gehele areaal van 7,5 ha zelf beteelt, roept dat de vraag op of sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Anderzijds volgt uit diezelfde jaarrekening 2014 dat de opbrengsten uit de akkerbouw in 2013 € 37.107 waren en in 2014 € 24.194 terwijl de kosten relatief laag zijn en er nog investeringen gepleegd lijken te worden. Uit de overgelegde overzichten 2009 – 2012 (productie 6 bij conclusie van antwoord) volgt dat cliënt met de akkerbouw in die jaren steeds winst heeft geboekt, regelmatig voldoende om zich een redelijk inkomen te verwerven. Cliënt heeft daarnaast inkomsten uit loondienst omdat hij op tijdelijke basis als aardappelkeurmeester voor de N.A.K. werkt. Het hof zal in het licht van deze feiten en omstandigheden met partijen compareren over de vraag of sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Het zal cliënt opdragen om de opgave gewaspercelen van 2016 en 2017 en de jaarrekeningen van de laatste twee jaren (2015-2016) over te leggen.
De vraag òf er wel sprake was van voldoende bedrijfsmatig agrarisch gebruik van 3,45 tot 5,45 ha geeft volgens het hof dus het vermoeden dat er geen sprake meer is van voldoende agrarisch gebruik, zelfs al zou cliënt echter op enig moment nog 7,5 ha tot zijn beschikking hebben gehad. Echter, het hof overweegt anderszins dat cliënt wel steeds winst heeft geboekt, de kosten relatief laag zijn en er nog steeds investeringen gepleegd lijken te worden. Het hof is er op dit punt nog niet helemaal uit en wil derhalve ook over de jaren 2015, 2016 en 2017 nadere informatie om de knoop op dit punt door te hakken. Dit is in lijn met de standaard uitspraak van het pachthof van 12 mei 2009, waarin het overwoog:
Voor de vraag wat valt te beschouwen als een behoorlijke bedrijfsvoering in de zin van het vijfde lid van dat artikel zijn immers mede van betekenis de artikelen 7:312 en 7:376 lid 1 sub a Burgerlijk Wetboek, volgens welke bepalingen pacht een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt en een niet-bedrijfsmatige exploitatie een grond voor ontbinding van de pachtovereenkomst oplevert.
4.5 Mede tegen de achtergrond van de wetsgeschiedenis van artikel 7:312 Burgerlijk Wetboek veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, acht het hof de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
Verboden onderverpachting?
Ten aanzien van de samenwerking met de collega landbouwer, waarover de pachtkamer van de rechtbank heeft geoordeeld dat er sprake is van verboden onderverpachting, oordeelt het hof:
De omvang van het volgens jaarrekening 2014 ter beschikking staande bedrijfsareaal heeft mede te maken met de samenwerking met [A] . Naar het hof begrijpt, stelt cliënt een deel van het gepachte ter beschikking aan [A] voor de teelt van pootaardappelen. Volgens de jaarrekening gebeurt dat door onderverpachting, maar cliënt stelt in deze procedure dat hij de zeggenschap over de gronden niet heeft afgestaan. Daarnaast heeft hij zich op het standpunt gesteld dat hij en [A] de afspraak hebben dat de winst van de pootaardappelen, die op het telersnummer van [A] worden verhandeld, bij helfte wordt gedeeld. In de jaarrekening 2014 is die afspraak, althans zijn de resultaten daarvan, overigens niet terug te vinden. Wat de overige teelten betreft, heeft cliënt ter comparitie in eerste aanleg verklaard dat [A] veelal de werkzaamheden op het veld doet en daarvoor op basis van hectaretarief wordt betaald. Zaaigoed en kunstmest koopt cliënt zelf in en de opbrengsten zijn ook voor hem, aldus cliënt .
Cliënt heeft voorts aangevoerd dat de rechtsvoorganger van de protestantse gemeente, de Hervormde Gemeente, wist van de samenwerking met de collega landbouwer en daarmee akkoord was. Cliënt biedt daar ook bewijs van aan. Hij heeft verklaringen in het geding gebracht van [B] , voormalig voorzitter van de kerkvoogdij van de Hervormde Gemeente (productie 10 in eerste aanleg) en een brief van [A] aan [C] , voormalig kerkrentmeester en ouderling (productie 8 in eerste aanleg).
Uit deze stukken volgt niet (voldoende) dat de rechtsvoorgangster van de protestantse gemeente van de hoed en de rand wist wat de samenwerking tussen cliënt en [A] betreft, in het bijzonder niet dat zij ervan op de hoogte was dat de terbeschikkingstelling van een deel van het gepachte aan [A] een structureel karakter had, [A] aan [appellant] een vergoeding betaalde voor het gebruik (hetzij door winstdeling hetzij door de betaling van pacht, zoals vermeld in de jaarrekening 2014) en de werkzaamheden op het land grotendeels aan [A] werden overgelaten. Indien (alsnog) kan worden aangenomen dat men hiervan wel degelijk al jarenlang op de hoogte was en daartegen geen bezwaar had, kan worden uitgegaan van stilzwijgende toestemming voor het niet-persoonlijk gebruik van het gepachte/de onderverpachting.
Het hof zal cliënt bevelen om voorafgaand aan de comparitie (nadere) schriftelijke verklaringen in het geding te brengen van [A] , [D] , voormalig rentmeester, [E] , voormalig kerkrentmeester en de voornoemde [B] en [C] . In de verklaringen van [D] , [E] , [B] en [C] zullen in ieder geval de volgende vragen aan de orde dienen te komen:
– hoe en in welke hoedanigheid kent u cliënt en/of [A] ?
– hoe lang kent u elkaar en hoe intensief bent u bij elkaar betrokken (geweest)?
– wat weet u inhoudelijk precies over de samenwerking tussen cliënt en [A] met betrekking tot de gepachte percelen?
– heeft u met cliënt en/of [A] (een) gesprek(ken) gevoerd of gecommuniceerd over de pacht en de samenwerking tussen cliënt en [A] en zo ja, wat was daarvan de inhoud of strekking?Het hof beveelt de protestantse gemeente om eveneens schriftelijke verklaringen in het geding te brengen die licht kunnen werpen op de zaak.
De race is dus nog niet gelopen. Cliënt krijgt de kans om alsnog aan te tonen dat de verpachter van de aard en omvang van de samenwerking met de collega landbouwer op de hoogte was.
Eerdere uitspraken over verboden onderverpachting
Het pachthof heeft eerder over verboden onderverpachting, waarbij de pachter stelde dat hij mondeling toestemming had van de verpachter, geoordeeld en wel bij uitspraken van 22 april 2008, 15 mei 2012, 3 december 2013. De uitspraken maken duidelijk dat de verpachter duidelijk moest weten wat de situatie was, terwijl de tekortkoming van de pachter ook ernstig genoeg moest zijn om de pachtovereenkomst te ontbinden. Eind december 2016 heeft het pachthof een uitspraak gewezen waarbij de pachter beweerde gerechtvaardigd vertrouwd te hebben op toestemming van de rentmeester, die over het algemeen volgens het pachthof niet bevoegd is toezeggingen van deze aard aan de pachter te doen. Volgens het pachthof kunnen feiten en omstandigheden met zich meebrengen dat de pachter daar gerechtvaardigd op vertrouwd heeft, maar deden die zich in de gegeven omstandigheden niet voor.
Conclusie
Moraal van het verhaal is: zorg dat je als pachter, als je de gepachte grond aan een ander (tijdelijk) in gebruik wilt geven, altijd om schriftelijke toestemming van de verpachter, waarbij een mededeling van de rentmeester in principe niet genoeg is. Dat voorkomt bewijsellende, zoals waar cliënt thans mee opgescheept zit.
