Recent trad ik op voor een lokaal bekende aannemer in een zogenaamd Woningborg geschil. Dat is een geschil waar de Raad van Arbitrage als arbiter in eerste en enige aanleg (hoger beroep is dus niet mogelijk) optreedt in zaken waar een beroep wordt gedaan op de zogenaamde Garantie- en Waarborgregeling, die onderdeel is van de aannemingsovereenkomst
De opdrachtgevers, een jong stel, had mijn cliënte, een houtskeletbouwer die duurzame huizen bouwt en een aantal cataloguswoningen in zijn pakket heeft, opdracht gegeven een woning te bouwen. Ze waren eerst bij de directe concurrent geweest en hadden daar een typewoning gezien, waarvan ze mijn cliënte vroegen of dit ook tot de mogelijkheden behoorde. Aangezien mijn cliënte soortgelijke cataloguswoningen in het pakket had, werd gekozen voor het type dat we maar even gemakshalve ‘Texel’ zullen noemen.
Bij het model ‘Texel’ hoorde in het basisontwerp een vlizotrap. Als optie was het echter mogelijk in plaats van de vlizotrap een vaste trap naar de vliering te krijgen met daaronder een trapkast. Het jonge stel koos voor deze optie, alsook voor afgedopte leidingen op zolder en een dakraam, maar de verwachtingen bleken iets te hoog gespannen. Bij de oplevering vonden zij namelijk dat de vaste trap niet alleen te smal was, maar ook te breed. De trap zou volgens hen ook niet voldoen aan het Bouwbesluit.
Geconfronteerd met de eis die tegen mijn cliënte was ingediend, zag ik dat de gemachtigde van het jonge stel een beroep had gedaan op twee eerdere uitspraken over een trap bij de Raad van Arbitrage. Toen ik de eerste uitspraak met nummer 34.325 er op nasloeg, viel mijn oog direct op mijn eigen naam als gemachtigde. Het bleek een oude zaak van mij te zijn, waarbij ik namens de opdrachtgevers met succes een Duitse aannemer aansprakelijk had gesteld voor waardevermindering van de woning, doordat de in het ontwerp geplande trap niet kon worden gerealiseerd. Er was sprake van een ontwerpfout, waarvoor de aannemer cliënten bovendien niet had gewaarschuwd, terwijl zulks wel mogelijk was geweest. Ook de andere uitspraak met nummer 30.380 bevond zich in de sfeer van de waarschuwingsplichten en liep het voor de aannemer niet goed af. Kortom, er waren twee uitspraken die de opdrachtgevers in die zaken gelijk gaven.
Uit de eis bleek dat het jonge stel zich op het standpunt stelde dat de trap niet alleen niet zou voldoen aan de eisen van op- en aantreden van het Bouwbesluit, maar dat de aannemer hen ook had moeten waarschuwen dat de trap niet- of in elk geval verminderd bruikbaar zou zijn. Zij voerden verder aan dat zij hun wens tot het realiseren van een slaapkamer op de vliering vooraf duidelijk hadden gecommuniceerd met de verkoper van cliënt, die toevalligerwijs eerst bij de concurrent had gewerkt, wiens model het jonge stel zo mooi vond. Hij kende dat model goed.
Namens de aannemer voerde ik in de procedure aan dat het jonge stel meerdere keren de bouwtekening had gezien èn goedgekeurd, dat de trap naar de vliering daarop beduidend kleiner en steiler was ingetekend dan de trap van de begane grond naar de eerste verdieping, dat de wens om een slaapkamer te hebben op zolder nimmer was uitgesproken en dat men helaas simpelweg te hoge verwachtingen had gehad, die mijn cliënte jammer genoeg ook niet duidelijk waren geweest, omdat zij deze anders wel zou hebben tegengesproken.
Had mijn cliënten die verwachtingen begrepen, dan had zij het jonge stel meegedeeld dat de vliering gezien de afmetingen nooit geschikt te maken zou zijn als zogenaamde verblijfsruimte volgens het Bouwbesluit. Dat de trap niet voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit was op zich juist, maar dat hoefde ook niet, omdat de trap naar een zogenaamde onbenoemde ruimte leidde. In dat geval stelt het Bouwbesluit geen specifieke eisen aan trappen. Vandaar dat in het basisontwerp ook een vlizotrap was inbegrepen. Dat het jonge stel gekozen had voor een vaste trap, een afgedopte verwarmingsleiding en een dakraam deed daar niet aan af. De trap was op zich wel bruikbaar.
De arbiter gaf een duidelijk oordeel: het jonge stel kon niet aannemelijk maken dat de wens om een slaapkamer op de vliering te realiseren vooraf was uitgesproken aan de aannemer. Nergens stond in de contractstukken dat de vliering als verblijfsruimte geschikt zou zijn, terwijl de andere ruimten in de bouwtekening uitdrukkelijk werden benoemd. Volgens de arbiter had dat voor het jonge stel reeds een indicatie moeten zijn dat de vliering niet als verblijfsruimte geschikt zou zijn. Hoewel de arbiter overwoog dat het volgens vaste jurisprudentie van consumenten als het jonge stel niet mocht worden verwacht dat zij aan de van de op de tekening aangegeven breedtemaat van de woning de niet op de tekening aangegeven maten van de zolder/vliering zouden berekenen, had het hen bij een globale beoordeling van de contracttekening ook duidelijk moeten zijn dat de afmetingen van de zolder naar in Nederland gangbare normen ongeschikt zouden zijn om als slaapkamer te gebruiken.
De door het stel gekozen meerwerkopties (dakraam, afgedopte cv-leidingen op zolder en een vaste zoldertrap met daaronder een trapkast) waren volgens de arbiter geen unieke kenmerken van een verblijfsruimte, maar kwamen ook vaak voor in verkeersruimten en onbenoemde ruimten, zoals bergingen. Daarom hoefde de aannemer ook niet uit eigen beweging op de hooggespannen verwachtingen van het stel bedacht te zijn.
De arbiter overwoog dat ten aanzien van de door het jonge stel aangehaalde uitspraken met de nummers 30.380 en 34.325, in de eerdere zaak die ik namens mijn toenmalige cliënten had gewonnen, het ontwerp uitdrukkelijk voorzag in de bouw van een vaste trap die voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit, welke vaste trap echter door een foutief dakontwerp niet gerealiseerd kon worden, omdat een steunbalk in de weg bleek te zitten. In het andere aangehaalde geschil was er sprake van een vrije doorloophoogte van 1,30 meter, daar waar het ontwerp van 1,90 m uitging. Omdat de arbiter vast stelde dat de trap in deze kwestie wel bruikbaar was, ging de vergelijking daarom reeds niet op . De trap naar de vliering was weliswaar steiler en smaller dan de trap die van de begane grond naar de eerste verdieping liep, maar wel gebouwd volgens ontwerp en tekeningen en bovendien, zij het met enige beperkingen, bruikbaar.
De conclusie was dat de vorderingen van de opdrachtgevers tot het aanpassen van de trap werden afgewezen.
De uitspraak bewijst maar weer eens dat bouwen een proces is dat soms te hoog gespannen verwachtingen oproept bij particuliere opdrachtgevers. Het is en blijft lastig om iets vanaf tekening te visualiseren. Toch kan er wat dat betreft het nodige van de opdrachtgevers verwacht worden.
