Als bouw- en vastgoedadvocaat spreek ik regelmatig mensen die een huis gekocht of verkocht hebben en er van uitgaan dat daar nog onder uit te komen valt. Er is toch immers sprake van een ‘voorlopige’ koopovereenkomst?
De benaming ‘voorlopige koopovereenkomst’ is echter één van de meest misleidende benamingen in het recht. Een koopovereenkomst met betrekking tot een woning is, als één maal de handtekeningen van beide partijen op papier staan, behoorlijk definitief.
Vroeger mocht zo’n overeenkomst ook mondeling aangegaan worden, tegenwoordig dient een koop van een (deel) van een woning door een particulier dient schriftelijk te worden aangegaan (artikel 7:2 lid 1 BW). Is er geen schriftelijke overeenkomst, dan is er géén overeenkomst. Echter, twee handtekeningen op een bierviltje met een omschrijving van het gekochte en de prijs is eigenlijk al genoeg. Gek genoeg hoeft de aankoop van een fabriekscomplex door een particulier niet schriftelijk aangegaan te worden, hoewel deze transactie veel meer haken en ogen kan hebben dan de aankoop van een woning. De meest gebruikte koopovereenkomst is overigens het standaardmodel van de NVM, dat regelmatig geupdate wordt.
Terug naar de ‘voorlopige koopovereenkomst’. Waarschijnlijk is deze benaming in de praktijk ontstaan, omdat met het sluiten van de overeenkomst, anders dan bijvoorbeeld in Frankrijk, de eigendom van de woning nog niet direct naar de koper overgaat. Daarvoor is een aparte leveringshandeling nodig, namelijk het opmaken van de notariële leveringsakte met inschrijving daarvan in de daartoe bestemde registers van het kadaster.
In die zin is de overeenkomst dus ‘voorlopig’, met het tekenen van de overeenkomst gaat de eigendom van de woning op zich nog niet over. Er zijn dus twee relevante juridische momenten. Het moment van aangaan van de koop met alle daarbij behorende verplichtingen èn het moment van het leveren van de eigendom van de woning. Die twee momenten kunnen lang uit elkaar liggen, afhankelijk van wat partijen met elkaar afgesproken hebben. Een uitzondering is overigens als er schriftelijke overeenkomst in de vorm van een notariële akte wordt opgemaakt en die direct in de registers wordt ingeschreven, dan vallen moment van koop en levering vrijwel samen.
Overeenkomsten dienen, één maal gesloten, uiteraard te worden nagekomen. Dat is met de koopovereenkomst met betrekking tot een woning in beginsel niet anders. Wel kent de wet in artikel 7:2 lid 2 BW de mogelijkheid voor de koper van de woning het recht om deze binnen 3 dagen na het sluiten van de overeenkomst zonder enige reden te ontbinden, de zogenaamde bedenktijd. De 3 dagen gaan in nadat de koper een afschrift van een de koopovereenkomst heeft gehad, waarbij door de koper aan de verkoper overigens een ontvangstbewijs dient te worden afgegeven. De bedenktijd wordt zo lang verlengd, dat er tenminste twee dagen in voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. De termijn begint te lopen op de dag die volgt op de dag van ter hand stelling aan de koper van de overeenkomst. Dus als de koopovereenkomst op op donderdag is getekend, begint de bedenktermijn op vrijdag te lopen en verloopt deze pas op dinsdag. Immers, hoewel er dan 4 dagen tussen liggen, moet het weekend ervan afgetrokken worden.
Verder kunnen partijen zelf afspraken dat er ontbindende voorwaarden bij de koop gelden. Deze gelden echter niet ‘standaard’, maar moeten uitdrukkelijk overeengekomen worden. Bekende ontbindende voorwaarden zijn het voorbehoud van financiering door de koper en het voorbehoud van verkoop eigen woning. Indien de termijnen daarvoor zijn verstreken (en uiteraard ook de bedenktijd), zitten beide partijen echter definitief aan de koop vast. Slechts indien er een geslaagd beroep gedaan kan worden op het wilsgebrek ‘dwaling’ met vernietiging van de gehele overeenkomst tot gevolg of als beide partijen ermee instemmen dat de koop ongedaan wordt gemaakt, blijft de koop zonder gevolg. Indien hier echter geen sprake van is en één van beide partijen komt de overeenkomst niet na, dan zijn zij jegens de andere partij schadeplichting. Bij een NVM overeenkomst kan dan een beroep worden gedaan op de boeteclausule, die meestal 10% van de koopprijs bedraagt.
Kortom, de term voorlopige koopovereenkomst is misleidend. Behoudens de bedenktijd en overeen te komen ontbindende voorwaarden schept deze overeenkomst rechten en verplichtingen voor partijen, waar je niet zomaar onder uit komt. mijn voorstel is dan ook om het gewoon voortaan een koopovereenkomst te noemen en het misleidende gedeelte ‘voorlopige’ te laten vallen.
